Права ребенка - собственника жилья при отчуждении имущества

Это ежегодное мероприятие, в котором принимают участие нотариусы всей России. В этот день граждане могут получить бесплатные консультации по вопросам прав детей, опеки, попечительства и детско-родительских отношений, а также непосредственно по вопросам нотариального законодательства. Согласно ст.56 Семейного кодекса Российской Федерации, ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом. Однако немаловажная роль в защите и реализации имущественных прав и интересов несовершеннолетних граждан отведена и нотариусу.  Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего . Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки. Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ): лица в возрасте от 14 до 18 лет и лица,   не достигшие 14 лет. Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ). Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ). При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка,  совершить любые другие действия, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного,  без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено   в обязательном порядке! Соблюдение выполнения этих условий и проверяет нотариус при удостоверении договора отчуждения, а также разъясняет сторонам последствия несоблюдения таких условий. И  завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора отчуждения (купли-продажи, мены),  если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).  Таким образом, нотариус  при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, является гарантом соблюдения прав и интересов несовершеннолетних граждан.